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北京最牛学区房断崖下跌:最高1028万跌到568万,有人半年亏百万

时间:03-25 来源:最新资讯 访问次数:26

北京最牛学区房断崖下跌:最高1028万跌到568万,有人半年亏百万

在北京海淀区,蜂鸟家园是个特别的存在。与它的名字一样,它非常小,但又极贵,每平方米单价一度超过了20万。它对口的学校,是北京号称“宇宙第一牛小”的中关村三小。这意味着,它象征着中产们想攀上顶级学区,所需要支付的最便宜门票。在形势好的时候,购买蜂鸟家园,堪称中产们的一场寻求升值的资产配置游戏,而孩子得以入学中关村三小,不过是参与这场游戏的奖励。对中产们来说,房价飞涨、信心膨胀,诱惑实在太大,足以让人忽视它所有的缺点。只是,到了今年,形势扭转,一套房子跌去数百万。在多名业内人士的统计中,蜂鸟家园都位列2023年北京小区房价回调幅度第一。人们这才惊醒,自己买下的既不是抗跌的硬资产,也不是可住的房子,买下的只是为孩子上学付出的代价。这是每日人物小区系列的第五期。(往期:《1.09亿的万柳学区房,究竟藏着什么秘密?》《16万一平的朝阳区神盘,会崩掉吗?》《住在云上的人》《北漂神盘,北京像素,如今被年轻人抛弃了吗?》)文 | 饶桐语编辑 | 易方兴运营 | 橙子600万保卫战几乎所有家长都认为,600万,这是蜂鸟家园的价格底线。34岁的蜂鸟家园业主王晓,每个月都会收到来自周边中介的房源成交单,上面能直观看到这个小区的价格变动——进入2024年,蜂鸟家园总共只卖出去了6套房子。其中,有2套的成交额,都生硬地卡在“600万元整”。熟知行情的中介们说,这个数字,就像在维系这个学区房神话的最后一丝体面:一旦跌破600万,怕真的要开始“跌跌不休”了。卖房的人死守600万,买房的人却都谨慎观望起来。中介陈彩在万柳卖了十几年学区房,她没想到的是,这个3月,蜂鸟还一套房子都没卖出去。在蜂鸟家园小区,尤其是3月份,这个情形极为罕见。坐落在卷娃圣地北京海淀、万柳区域,蜂鸟家园一度名声大噪。陈彩记得,去年此时,蜂鸟家园还是炙手可热的。2023年3月底,一位家长火急火燎地冲进门店,“给我选一套最便宜的,我马上就要买!”接着,他甚至没有看房,就用800多万的价格买下了一套50平方米左右的蜂鸟一居室。后来,陈彩才知道,他的孩子已经6岁,下半年就要入学,但还没有落户,妻子着急得直跳脚——每年5月,是北京小学的入学登记时间,如果想让孩子如期读上一年级,年初的这几个月,就是最后的买房窗口期,中介们会在此时万般催促家长们,真的不能再等了。因此,和那位着急买房的家长一样,往往是2、3月份,强学区房属性的蜂鸟家园会成交最多的房子。去年,这两个月份总共卖出去了22套房,几乎是全年成交量的一半。但在今年,这个数字断崖式下跌,变成了孤零零的1。▲蜂鸟家园成交表。图 /受访者提供强烈的对比之下,显得蜂鸟更为冷清。赶着3月的末尾,每日人物来到了蜂鸟家园。这个小区不算大,总共只有一千两百多户,大多数时候都很安静。小区中间的花园里,有两位中介没有活儿,正坐在座椅上发呆。在他们的描述里,从去年下半年10月开始,蜂鸟的房价就开始剧烈变动,从年初的800万,一路滑落到650万。蜂鸟知名度很高,得知价格下滑之后,来看房的人不少,但真正下手的人却不多。过去几年,蜂鸟家园的成交价,随着学区政策起起伏伏。政策利好时,一套43.98平方米的大开间,成交价能飙升到985万,单价22.4万元/平方米。最高的一套,甚至卖到过1028万。反之,跌到800万以下也是有的,但600万,的确是近几年来的最低点,中介陈彩说,“几乎是回到2018年的价格了”。600万,颇像最后的那道心理防线。总会有买主砍价,说降到600万内就下单。但卖家们完全无法接受这个价格,600万以内就干脆不卖了。双方都不退让,僵持到最后的结果,就是一单都没有成交。况且,还有一些更被看重的不确定性,延长着这场拉锯战的时间线。从蜂鸟家园出发,走过一条斑马线,要不了2分钟,就能抵达中关村三小,一所定位是“北京气质、世界品位、大家风范”的公办小学。它是蜂鸟家园的对口学校,也是蜂鸟家园能够成为海淀学区房神盘的关键。在北京,只要家里有适龄孩子的家长,没有人会不知道这所小学——它几乎是“牛小”的最高级别,符合外界对“牛小”的全部想象。比如,从一年级开始,老师们就已经开始尝试用全英文授课;学校社团比大学还多,包括高尔夫、机器人、甚至于铁人三项;开学的时候,孩子们和孙颖莎打乒乓球,到小学毕业时,送上毕业寄语的是莫言、郎平、钟南山。和三小的相关联,使得蜂鸟家园等周边学区房成为中产们争夺的明星楼盘。但就在去年,这种强关联被大大削弱——包括蜂鸟家园在内,有接近40个住在三小学区房里的孩子,被分去了三小之外的小学。中介陈彩说,这是北京海淀区实行多校划片之后,被调配最多的一届。这一年,三小一年级总共18个班,由于赶上入学高峰,甚至还多加了一个班,但名额依旧不够。最后,那些没有北京户口、落户时间晚、或者房子在老人名下、填报志愿失误的孩子,成为了这场三小名额争夺赛的失利者。正是这些变动,让买家们陷入犹疑。为了打消这种担忧,陈彩总是不厌其烦地给他们打强心针:“2023年,对应着出生人口最多的那一年,才会有这么多孩子被调剂。等你们的孩子上学时,已经没有这么多新生儿了,被调剂的概率非常小。”只是,陈彩说完这些话,看房的人们眼里依旧满是犹豫。无论中介怎么劝慰,蜂鸟家园的确不再是“100%上车盘”,花大几百万购买一个不确定的结果,在当下,看上去并不是个明智的选择。就这样,这个3月,蜂鸟家园保持着诡异的“0成交额”。显然,中产们还在继续等待,等着看今年的调剂情况,也在等房价跌破600万防线的那一天。▲下午四点半,三小陆续放学。图 / 每日人物摄蜂鸟的神话在万柳,调剂这件事,此前并没有那么令人恐惧。王晓在2020年买下蜂鸟家园的房子。那个时候,万柳的学区房全然处于一种“手慢无”的状态。现在想起来,那个节点也很微妙——当年4月,北京的另一块教育高地西城区,正式实行“731新政”,推进多校划片,借此给学区房降温。这意味着,在2020年7月31号之后买房落户的生源,将加入随机摇号的大军,即便是高价买了西城的学区房,也不一定能上心仪的小学。同样是学区房争夺战的激烈战场,海淀区也出台了类似的“1911”政策(指在2019年1月1号之后买房落户的生源参与调剂)。但那一年,并没有任何孩子被调剂出中关村三小。二者带来的对比实在强烈。很快,王晓决定放弃西城,踏入海淀万柳。他更不是个例,和王晓一样,一时间,无数原本盯着西城的家长,都涌入了“更稳妥”的万柳。家长们的热情和渴望,助推着万柳学区房的热度和价格,都走向巅峰时刻。一位家长言辞恳切,“鸡娃的第一步,就是入手海淀万柳学区房”,中介们的常用话术则变成了“早做打算”。有刚结婚、还没生娃的年轻夫妇,驱车从朝阳赶来,只为占下一个万柳的坑位。为了房子不被抢走,不少家长还要强行给中介塞钱,才能保住“出来一套、卖掉一套”的房源。最开始,王晓看上的还不是蜂鸟家园。隔壁小区有一套更大、更好住的房子,要价900万,够一够也可以。但在商量买房的一个月时间里,900万就变成了1100万。在万柳区域,对口中关村三小的楼盘并不少。中介陈彩指着一张地图介绍,周边一共有数十个楼盘,都能上三小。且不论万柳书院这样动辄1个亿的豪宅,包括光大水墨风景、康桥水郡等在内的楼盘,户型面积都大,房价涨起来,就贵到没边了。▲万柳区域楼盘图。图 / 每日人物摄盘算过手里的资产,王晓还是只能选择蜂鸟。由于多校划片政策仍在,买房之前,王晓也细细评估过自家孩子的资质——尽管是在19年之后才落户,但他们有北京户口、名下只有一套房,调剂这件事,极大概率不会砸到自己头上。更重要的是,学区房在此时,是一种保值的、乃至于可以增值的硬资产,而孩子得以入学三小,不过是参与这场投资游戏的奖励。放眼到整个万柳,蜂鸟家园又是游戏中最便宜的入场券——对中产们来说,诱惑实在太大,很多人都愿意为这些不确定性赌一把。王晓在那个时候,也是信心爆棚的。从大学毕业开始,王晓开始炒股,早在2016年,他就以300元每股的价格买入了茅台的股票,到买房的那一年,茅台已经攀升到了每股2800元,“简直是疯涨”。保守些的妻子劝他抓紧卖掉,他带着一种莫名的赌性,执意再等等,“涨到3000元就卖”。但王晓没有等到茅台涨到3000元,而是一路下跌。股市失意,楼市也一样。如今,王晓对蜂鸟的房价没了当初的信心,他总觉得,“600万,还没到底”。感知来源于很多方面。股票大跌之外,王晓还考虑到了生育率。他家里有两个孩子,大女儿上幼儿园的时候,入学很难,只能转头念了国际小学。但等两年之后,小儿子上幼儿园,一切都变得很轻松了,他和妻子几乎没怎么花心思,儿子就摇号上了不错的公办小学,这让他们怀疑,一定是孩子少了,“入学名额都没占满”。跌价的更不止蜂鸟,还包括整个万柳片区。中介陈彩说,去年9月,她们还卖出去了一套光大花园的三居室,2300多万,但流程还没走完,到了10月,就只值1900多万了。买主郁结,一度打算违约。最后,还是卖家退了100多万,才让合约顺利达成。也就是那几个月,是蜂鸟家园的一个成交小高峰。陈彩发现,一些孩子已经上完学、更有钱的蜂鸟业主,都赶着将手里的房子出手。原因是,尽管蜂鸟的房子跌了不少,但他们去买别的房子,也能拿着大刀去“砍价”。一卖一买之间,还相当于省下不少钱。只是,在这些房子出手之后,蜂鸟家园就彻底陷入沉寂了。那种感觉好像是,更有钱的人已然下了牌桌,只留下了刚占上坑、孩子还没读书,或者流动资产有限的中产们,苦苦等待这场游戏喊停的时刻。▲蜂鸟家园里,大多数时候都很安静。图 / 每日人物摄代价不过,当真的来到蜂鸟家园,要想找到一名真正的业主,比找到一只蜂鸟还难。最直接的原因,在于蜂鸟家园并不宜居。就如同它的名字一样,蜂鸟家园真的很小——户型基本上都是开间,面积不到50个平方米。这是“性价比占坑房”的另一面。跟着中介陈彩,我参观了一套接近700万的房源,业主为了尽可能多地塞下人,把一间卧室改造成了两间,最终的效果像极了列车的卧铺。还有另一套狭小的房子,中介也说不出什么优点,只能介绍,“窗户正对着三小的操场”。因此,中介们都心领神会,能够花800万买下上学坑位的富豪们和中产们,一定不会舍得让孩子住在这里——他们往往会选择住进中关村三小附近,那些更贵、更宽敞的大房子,比如光大花园的三居室,或者万城华府的别墅。于是,中介们的业务又多了一条,帮忙把他们新买的房子租出去,全流程托管,不少买主从头到尾,“脸都不会露”。最终,小区里留下的业主是极少数,“剩下80%都是租户”,其中不少是附近上班的中介、大厂员工,甚至因为房租低、距离三小近,转而成为课外培训班的根据地。▲狭小的蜂鸟户型。图 / 每日人物摄80岁的业主胡江,是我在蜂鸟遇见的、少有的原业主。房子是他女儿买的,用来给外孙女上学。但就如前文所说,女儿一家人并不住在蜂鸟,而是几条街区以外的翠叠园——那里更符合外界对中产的想象,180平方米的房子,售价1500万,家里全由保姆照料。至于蜂鸟的房子,就留给老两口住,平时还能帮忙接送孩子。只是,房子太小,住着不舒服,胡江说,“连装修都懒得装”,他天天盼着外孙女毕业、卖掉房子搬离这里。这样一来,中介们最喜欢做蜂鸟家园的生意。陈彩提到这事就乐呵,蜂鸟业主买完房子后,都不自住,会找她把房子租出去,等孩子成功上车三小,就再找她卖房子,说不定之后还有二胎。一个客户起码就是3个单子的生意。在海淀万柳,学区房实行的是6年一贯制。昂贵的上学坑位以6年为周期,在不同家长们手里高速流转。行情好的时候,不管是中介还是业主,都被蜂鸟在这个轮转过程中产生的价值所吸引,并忽视它的缺点。到了今年,形势突然扭转,一套房子跌去200万,蜂鸟的业主们这才意识到,自己买下的不再是硬资产,也不是可住的房子,只是为孩子上学付出的代价。除了空间逼仄,蜂鸟家园的建造质量也不好,这是被诸多租户们诟病的关键。一位租住在这里的男士吴迪吐槽,蜂鸟没有集中供暖,只有中央空调,但效果极差,冬天冷得出奇。他是建筑专业出身,从踏进房子的那一刻就知道,这里的楼板有多薄。后来的经历也验证了这一点,几乎每一天晚上,他都能够听到楼下母亲批评孩子的声音。▲蜂鸟家园一居室。图 / 网络想抹平这种代价,更难。和大多数蜂鸟业主一样,王晓也把自己的房子租了出去。过去两年,他花了18万,重新装修了房子,安上空调,装上最好的、没有甲醛的木地板。通过这些努力,他打造出一套“蜂鸟最贵的出租一居室”,每个月的房租能提高到8800元,比小区里的同户型房子贵上一两千。王晓寄希望于用这种方式,稍微提高一些蜂鸟的租售比,但他也知道,在居住体验不好的蜂鸟,“租售比就是极低”,即便以相对高价出租,他还是需要至少83年才能回本。相较而言,王晓是还会在乎性价比的一批中产。他和妻子家境不错,第一桶金来自父母,如今,他们在体制内工作,薪资不算太高,家里大头收入都来自于他炒股、投资的收益。因此,他对自己的资产更谨慎些——毕竟,买下蜂鸟,已经动用了家中的大笔资产,两个孩子的开销不小,同时,他还需要再花每个月20000元的租金,在附近更好的小区租一套一百多平方米的大房子,才能够容纳自己一家5口人。面对这些不断交付的代价,人们总会强调自己得到了什么。如今,三小能带给购买蜂鸟的家长们一些安全感。王晓说,北京小学号召减负,但三小还是会留一些作业,“其实作业不重要,重要的是这说明老师很负责”。同时,班上的学习氛围不错,女儿更算得上争气,小提琴、画画、体能,都没落下。这些细节让他觉得,支付200万的代价是值得的。更何况,前两年,他们又生了二胎,以后也能上三小。王晓说,“相当于亏损的钱让2个孩子来分”,一人100万,平摊了成本,这个结果,“还算能接受”。但也有家长在“代价”的昂贵中,彻底变了心态。一位家长说,以前,他对孩子的要求不过是可以上一所985,但在倾尽所有积蓄、又借钱买了蜂鸟之后,他不再满足于此,转而加入了鸡娃大军,希望孩子能念上清华、北大。甚至,有家长开始对三小表现出不满——社交平台上,不少购买了蜂鸟等学区房的家长们,对三小的素质教育模式尤为失望,他们觉得,三小对于孩子的培养远远不够,“老师不管,全靠家长鸡娃”。而学区所对口的初中也不够好,“花这么多钱买了学区房,最后,在小升初时没了优势”。▲蜂鸟小区就在三小对面,在窗口就能看到一部分校园。图 / 每日人物摄被绑定的中产“蜂鸟是跌了,那又怎么样呢?”当我追问王晓当下的心情时,他这样回复我。2020年,为了大女儿上学,他和妻子花800万买下这套房子。那之后的短短半年时间里,蜂鸟的房价开始一路飙升,最高点突破了1000万大关,房源依旧出一套,卖一套。那个把房子卖给王晓的中介,还会来找他,问他愿不愿意再把房子倒手卖出去。面对200万的差价,王晓拒绝了。原因是,他们的小儿子还没有入学,他不可能为了200万的纯收益,就舍弃掉儿子上中关村三小的宝贵机会。4年之后的今天,蜂鸟的房价掉了个弯,但王晓的处境其实没有变过——就像当年放弃赚200万一样,他也不可能为了少亏损一些,就把房子抓紧出手。王晓的打算是,只要等儿子上了一年级,他会立刻把蜂鸟的房子卖掉,“就算折价到500万也没关系”。王晓所面临的,几乎是大多数中产家庭的处境。王晓和妻子是新北京人,2016年毕业后,两人留在北京。在拿到北京户口、生下孩子之前,他们对留在北京没有任何执念,甚至已经在成都买了一套400万的房。那个时候,两人还定下一个最终期限,“2019年底,如果还没有户口,就回成都了”。幸运地是,赶在“DDL”之前,两人拿到了北京户口。于是,他们又忙不迭地卖掉成都的房,周转在西城、海淀,给孩子选购学区房。他们总觉得,自己不图孩子能有多好的成绩,但作为家长,在自己能力范围之内给孩子最好的,是十分正常、又理所应当的事情。▲图 / 《三十而已》剧照就像王晓一样,如果中产们的生活里有优先级,孩子当然排在第一位。中产家长们的人生,在孩子出生的那一刻被彻底锚定,此后,房子、车子乃至于一切的决定权,就都不属于自己了。在选蜂鸟房子的时候,这种“失去选择”的感受还会格外突出。在蜂鸟,一居室主要被划分为4个房型。不管是中介还是购房者,都对这4个房型的优缺点如数家珍。比如,A型送了一平方米,B型卧室朝南,C型面积最小,D型相对宽敞。但到了选房的时候,朝向、面积、户型、价格,就通通都不重要了。唯一决定它们价格的,就是“孩子能不能用得上”,每隔一个年级,价格差能到15万。面对购置蜂鸟的家长,中介陈彩问的第一个问题就是“你家孩子多大了?”然后飞速在大脑中匹配待售房源所对应的年级——如果你有一个3岁的孩子,再过3年就要上一年级,那么,三年级以下的房源就不用考虑了,因为那时,前业主的孩子还没小学毕业,坑位还没让出来,轮不上。“蜂鸟的房子太特别了,就算有便宜一点的,孩子用不上,那也没办法。”陈彩说。在这种孩子为先的氛围里,家长们的心态当然会变,忧虑在不自觉中产生。社交平台上,总能看到很多的三小妈妈发帖,比如,孩子才一年级,已经跟不上班上同学们的进度了怎么办?老师用全英文授课,孩子听不懂怎么办?与之对应的下一步,就是报班。王晓认识的一个孩子,才小学三年级,就已经学到了高中数学。而这样的成绩,在无数个万柳妈妈的鸡娃传说里,根本算不了什么。它对应着中产们对阶层滑落的恐惧。王晓发现,双减之后,女儿班里的家长们开始自己上阵,有一种无法接受孩子不如自己的架势——当程序员的,就教孩子写代码;做生物制药的,就给孩子启蒙化学。王晓在尽量避免自己被卷入其中。他觉得自己和别的鸡娃家长不一样,并不想让孩子早早被奥数、英语折磨。但班还是要报。女儿的一周时间,还是被各种课外班填满——周一小提琴,周二舞蹈课,周三学画画,周四练体能……“更多关注美育”,是他试图平衡焦虑的结果。如果再来一次,王晓觉得自己还是会作出和几年前相似的决定:蜂鸟家园的学区房要买,茅台的股票也不会卖。毕竟,“人的认知是有限的”,王晓说,他知道,在那个时刻,自己没办法做出更好的选择了。只不过,他也猜对了一件事,就在这个3月底,600万的心理底线已被击穿,最新的一套一年级的蜂鸟,以568万成交。没人知道真正的底在哪里。▲蜂鸟家园的窗外景色。图 / 每日人物摄(文中受访者均为化名)文章为每日人物原创,侵权必究。

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